Qu’est-ce qu’une servitude de vue ?

Le service de conseils aux adhérents des VMF propose des conseils pratiques au sujet de problématiques auxquelles les propriétaires doivent couramment se confronter. Cette semaine, un point sur les servitudes de vue.

Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement. Les fenêtres de votre voisin vous paraissent un peu trop proches et trop intrusives : il s’agit peut-être d’une servitude de vue. Quels sont vos droits et ceux des autres propriétaires autour de chez vous ?

Quelle réglementation pour la servitude de vue ?

La loi réglemente les « vues » entre deux propriétés voisines. Par « vue », on entend toute ouverture sur l’extérieur permettant une vision d’un immeuble sur l’autre. Il en existe deux types :

• les vues droites, qui permettent une vision directe (sans avoir à se pencher ou à tourner la tête) ;
• les vues obliques, pour lesquelles il faut tourner la tête, à gauche ou à droite, pour pouvoir obtenir de la vision.

Ces vues sont réglementées en termes de distance entre l’ouverture pratiquée et la séparation effective entre les deux propriétés. Pourtant, des ouvertures pratiquées de manière plus proche, en limite de propriété, sont possibles si le propriétaire est titulaire d’une servitude. Il s’agit d’un droit adossé à une propriété qui permet de déroger aux règles précédentes. On parle aussi de contrainte qui s’impose au profit d’un « fonds dominant » sur un « fonds servant », ces fonds étant des propriétés immobilières.

Les servitudes de vues sont acquises à titre principal de deux manières :

• soit elles sont inhérentes au bien et mentionnées en tant que telles dans l’acte notarié établissant la propriété, et ont donc été consenties à un moment par un propriétaire du « fonds servant » ;
• soit les vues peuvent s’acquérir par prescription. Cela signifie que l’ouverture pratiquée par le propriétaire n’a pas été contestée par le voisinage pendant un délai continu de trente années. À l’écoulement de ce délai, la loi considère que le propriétaire est bénéficiaire d’une servitude.

Quelle distance constitue une vue autorisée ?

Tout dépend de la nature de la « vue » dont il est question (articles 678 et 679 du Code civil). Les vues directes ne peuvent être supérieures à 1,90 mètres, décomptés entre l’ouverture pratiquée et la limite de propriété. On calcule la distance à compter du bout du parement (rebord ou bord) extérieur de la fenêtre ou de l’ouverture (balcon, terrasse, etc.). Quant aux vues obliques, la distance est réduite à 0,60 mètre. Pour le calcul, il faut se placer dans l’angle de l’ouverture la plus proche vers la propriété de votre voisin. Une servitude de vue dépasse donc ces mesures.

À noter : une ouverture peut être une fenêtre mais également un Velux, une véranda, une porte vitrée, etc. Tout dispositif permettant de voir de manière droite ou oblique sur l’extérieur.

Les jours de « souffrance », constitués en verre dormant opaque et permettant d’obtenir de la luminosité sans vision extérieure, ne constituent pas des vues.

Quels sont vos recours contre des vues illégalement pratiquées ?

La première démarche consiste à adresser à son voisin une lettre recommandée avec accusé de réception lui enjoignant d’obturer la vue. À défaut de réponse, ou sans engagement de travaux de sa part, il faut saisir le tribunal de grande instance (situé dans le ressort territorial de votre propriété). Celui-ci sera alors en mesure d’ordonner au voisin les travaux nécessaires à la cessation du trouble subi.

Bien entendu, si le voisin bénéficie d’une servitude régulièrement publiée auprès du service de la publicité foncière, ou si l’ouverture n’a pas été contestée pendant trente années, il ne sera pas possible d’obtenir gain de cause.

À noter : cette procédure nécessite l’assistance d’un avocat. Avant tout procès, celui-ci pourra vérifier auprès des services de la publicité foncière si l’acte de propriété du voisin établit une servitude de vue à son profit ou non.

Cette rubrique est offerte par le service de conseils aux adhérents des VMF. Pour plus d’informations ou pour des conseils personnalisés, prenez contact avec nos experts : juridique@vmfpatrimoine.org.