Le viager, quelle utilité ?

Par Philippe Jary Juriste chargé du conseil aux adhérents

Date de publication : 08/10/2021

Temps de lecture : 6 minute(s)

Le service juridique des VMF propose des conseils pratiques au sujet de problématiques auxquelles les propriétaires doivent couramment se confronter. Cette semaine, un point sur le viager.

La charge financière importante pour l’entretien d’une propriété, le coût de la vie sans cesse croissant, les pensions et retraites peu revalorisées font que la solution du viager a gagné en intérêt et présente des avantages que nous allons évoquer dans cette rubrique.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Le viager est une vente d’un type particulier qui va permettre à un vendeur, dit crédirentier, de transformer son patrimoine en rente viagère. L’acquéreur, dit débirentier, va de son côté réaliser un investissement dans l’immobilier avec un paiement échelonné du prix pour une durée incertaine et une décote de la valeur du bien par rapport à une vente classique. Il s’agit d’un contrat dit aléatoire au sens de l’article 1964 du Code civil.

Dans le cas d’une vente immobilière en viager, l’acquéreur va devenir propriétaire d’un bien immobilier en payant le prix sous forme de rente, avec ou non le versement d’un capital de départ (le bouquet). Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur restant dans les lieux jusqu’à la fin de sa vie, l’acquéreur bénéficiera d’un abattement important sur la valeur du bien. Dans le cas d’un viager libre, l’acquéreur pourra l’occuper lui-même ou le louer.

Quelle motivation pour vendre en viager ?

Dans le cas d’une vente immobilière en viager, le vendeur va bénéficier de revenus complémentaires à vie qui lui seront versés mensuellement sous forme de rente (avec ou sans bouquet), selon deux formules possibles : le viager occupé (il se réserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien) ou le viager libre (il vit ailleurs).

Pour pouvoir vendre, il faut être propriétaire de son bien immobilier et disposer de toutes ses capacités. La rente viagère versée tous les mois constitue un complément de retraite appréciable qui permet de faire face à de nombreuses dépenses, ou de faire des dons à ses enfants ou petits-enfants !

Comment sont calculés les versements ?

Que vous passiez par votre notaire ou par une société spécialisée en vente viagère, la valeur de votre bien immobilier est estimée en fonction des prix du marché immobilier comme pour toute vente. Ensuite, des tables de calcul permettent de déterminer, en fonction de votre âge et des moyennes d’espérance de vie, le montant de la rente qui vous sera versée à vie, en complément ou non d’un capital de départ appelé bouquet. Le montant total de la vente n’est pas connu au départ puisqu’il dépendra de la durée de vie du vendeur. De ce fait, c’est un contrat aléatoire.

Calcul pour le viager libre :
Valeur vénale du bien = Bouquet + Rente
Schématiquement, en ajoutant la rente annuelle x le nombre d’années d’espérance de vie du vendeur + le montant du bouquet, on retrouve la valeur vénale du bien. Gain ou perte éventuelle pour le vendeur et l’acquéreur en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

Calcul pour le viager occupé :
Valeur vénale du bien = Bouquet + Rente + Droit d’usage et d’habitation
Valeur vénale du bien – Droit d’usage et d’habitation = Bouquet + Rente

Quels sont les avantages fiscaux pour le vendeur en viager ?

La vente de votre bien en viager vous permet de disposer immédiatement de fonds et d’une rente sans changer vos habitudes de vie car vous pourrez continuer à occuper votre maison (ou appartement) toute votre vie. Vous réalisez de grosses économies car la taxe foncière et les gros travaux ne sont plus à votre charge mais à celle de l’acquéreur !

Le bouquet est totalement exonéré d’impôt pour la résidence principale du vendeur et la rente, imposable au titre des revenus, bénéficie d’un abattement progressif en fonction de son âge, jusqu’à 70 % dès l’âge de 70 ans. Avec le capital reçu (bouquet) le vendeur peut faire des donations défiscalisées à ses enfants et protéger son conjoint car la vente viagère est réversible à 100 % au conjoint survivant sans frais.

Quelle protection du vendeur en viager ?

Tout d’abord, le vendeur bénéficie du privilège du vendeur. Il s’agit d’une sûreté légale et d’une garantie qui sera prise en faveur du vendeur sur le bien dont sera propriétaire l’acquéreur. Ce privilège sera inscrit au bureau des hypothèques et donne la priorité au vendeur (par rapport aux autres créanciers éventuels de l’acquéreur) pour faire saisir le bien.

Ensuite, en garantie du paiement de la rente, le vendeur bénéficie de l’action résolutoire. Il s’agit d’une action en annulation de la vente que le vendeur mettrait en œuvre en cas de non-paiement d’une échéance de rente de la part de son acquéreur. Il faut bien sûr respecter un certain formalisme et notamment un commandement de payer qui, s’il reste infructueux pourra permettre de passer à l’étape suivante. Le vendeur pourrait alors saisir le tribunal de Grande Instance et demander la résolution de la vente (annulation de la vente). Il s’agit d’une annulation de plein droit. Le vendeur retrouverait alors la pleine propriété du bien, conserverait les arrérages de rentes et le bouquet à titre de dommages et intérêts.

Cette rubrique est offerte par le service juridique des VMF. Pour plus d’informations ou pour des conseils personnalisés, prenez contact avec nos experts : juridique@vmfpatrimoine.org.  

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