Le service de conseils aux adhérents des VMF propose des conseils pratiques au sujet de problématiques auxquelles les propriétaires doivent couramment se confronter. Cette semaine, un point sur le contrat, ses règles et obligations légales.
Qu’est-ce qu’un contrat ?
Sans que nous en ayons forcément conscience, des contrats de toutes sortes régissent notre quotidien, que ce soit l’achat d’un billet de train, la vente d’un bien immobilier ou sa location, un contrat de mariage, une location de voiture ou un contrat de travail… un contrat obsèques. Un contrat est conclu entre une ou plusieurs personnes, lesquelles veulent formaliser des engagements qu’elles ont pris les unes envers les autres. Pour répondre aux nécessités de preuve le contrat doit être formalisé par écrit.
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Image d’illustration. © Diane Mendoza
Apparues à l’époque romaine, les règles applicables aux contrats dans notre droit remontent au Code civil de Napoléon de 1804. En vigueur sans changement pendant 200 ans, elles ont été modifiées en 2016 pour tenir compte du droit de la concurrence et de la consommation. Les grands principes des contrats résultent de la philosophie des Lumières et sont fondés sur l’autonomie de la volonté des parties contractantes, sur leur capacité à s’engager parfaitement informées et de bonne foi, sans infraction à la loi.
Quels sont les différents types de contrat ?
Le contrat est dit synallagmatique, quand les deux parties s’engagent réciproquement, ou unilatéral, lorsque l’une des deux seulement a pris un engagement envers l’autre.
Il peut être à titre gratuit ou onéreux, si la contrepartie est financière avec un prix fixé ou déterminable, consensuel, quand il est conclu entre des parties privées, ou encore solennel, quand il est imposé dans sa forme par la loi.
Librement négocié par les parties au contrat, il est dit de gré à gré, mais il sera d’adhésion quand l’une des parties impose ses conditions à l’autre (billet de train, contrat d’assurance).
Il est un contrat cadre quand il définit les lignes directrices des futurs accords.
Le contrat peut être d’exécution immédiate, dès sa conclusion, successive si les prestations sont fournies par étapes, ou aléatoire si sa réalisation est liée à la survenance d’un élément extérieur.
Quels sont les éléments constitutifs de la formation d’un contrat ?
Tout contrat doit comporter un minimum de clauses :
- la comparution : il doit être indiqué en premier lieu les parties qui vont s’engager ; pour les personnes, leur état civil, leur domicile et à quel titre elles vont contracter (vendeur, acheteur, bailleur, preneur) ; pour les sociétés, leur raison sociale, l’adresse du siège social, le numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, le représentant statutaire et ses pouvoirs ;
- l’objet du contrat : vente, location, mise à disposition, assurance, etc. ;
- la désignation : la description des biens vendus ou fournis ; lorsqu’il s’agit d’un immeuble, les coordonnées cadastrales, l’adresse du bien et toute précision pour le localiser, sa description et surface ;
- la durée du contrat : il convient de préciser la date de départ du contrat, sa durée, sa prolongation éventuelle par tacite reconduction… ;
- la fin du contrat : le contrat se termine à son échéance, mais il convient de préciser à quelle période il peut y être mis fin de façon anticipée et sous quel délai de préavis ;
- les pénalités : il est conseillé de prévoir des pénalités pour non-exécution des engagements et de préciser leur montant ;
- l’élection de domicile : pour l’exécution du contrat, il doit être précisé le lieu (domicile ou siège social) pour adresser les courriers et significations. Il est aussi recommandé de préciser à quels tribunaux s’adresser pour demander l’exécution judiciaire du contrat.
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Image d’illustration. © Bernard Galéron
À noter : certains contrats doivent respecter des règles particulières. Le contrat de travail est réglementé par le Code du travail et les contrats de ventes et locations immobilières doivent comporter des annexes spécifiques (DPE, ERP, diagnostics amiante et plomb, Loi Carrez, plans, répartition des travaux et entretien entre propriétaire et locataire).
Quels sont les critères à respecter pour la validité des contrats ?
Les parties bénéficient de la liberté contractuelle à condition que le contrat ne soit pas illégal ou son objet illicite et immoral. Les parties doivent avoir la pleine capacité de s’engager et être en possession de toutes leurs facultés, ou d’un pouvoir de représentation pour les sociétés.
L’information donnée en vue de la conclusion doit être totale, sans dissimulation qui pourrait constituer une rétention dolosive, ou des manœuvre destinées à induire en erreur son cocontractant sur les qualités substantielles des biens, ce qui pourrait conduire à l’annulation du contrat.
La conclusion doit avoir lieu entre personnes de bonne foi, sans contrainte d’aucune sorte et dans le respect des engagements pris lors de la signature du contrat.
Que faire lorsque les engagements ne sont pas tenus ?
Si l’une des parties ne respecte pas ses engagements contractuels, l’autre contractant doit le mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’exécuter ce à quoi il s’était engagé en indiquant un délai pour le faire.
À défaut d’exécution dans le délai imparti, la partie lésée peut demander en justice la condamnation de la partie défaillante à exécuter son engagement ou à lui verser des dommages et intérêts si la résiliation du contrat lui a causé un préjudice.
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Image d’illustration.
Par exemple, lorsqu’un artisan abandonne un chantier et ne le poursuit pas malgré une mise en demeure adressée en bonne et due forme, le propriétaire du bien peut faire appel à une autre entreprise pour terminer le chantier.
La loi prévoit également l’annulation du contrat lorsque l’une des parties a usé de manœuvres dolosives, de mensonges ou de manœuvres sans lesquelles l’autre partie n’aurait pas conclu. Il s’agit d’une nullité relative qui est destinée à protéger le cocontractant lorsque ce dernier en fait la demande.
Cette rubrique est offerte par le service de conseils aux adhérents des VMF. Pour plus d’informations ou pour des conseils personnalisés, prenez contact avec nos experts : juridique@vmfpatrimoine.org.