Quand faut-il un permis de construire ?

Le service de conseils aux adhérents des VMF propose des conseils pratiques au sujet de problématiques auxquelles les propriétaires doivent couramment se confronter. Cette semaine, un point sur les règles relatives au permis de construire.

Vous avez des projets avec l’arrivée des beaux jours ? Vous avez peut-être envisagé, avec le réchauffement du climat, de faire construire une piscine sur votre terrain, d’adjoindre une annexe à votre maison, de construire une serre ou un garage… Ce sont de beaux projets, mais pour éviter toute contestation, il vous faudra accomplir quelques formalités administratives et obtenir un accord préalable. Nous allons voir à quelles conditions. 

Le principe 

Toute construction de plus de 20 m² au sol est soumise à l’obtention d’une autorisation administrative obligatoire délivrée par la mairie : le permis de construire. Celui-ci est obligatoire, que la construction possède ou non des fondations, ainsi que pour les extensions de bâtiments existants ou pour un changement de destination. 

Que faut-il entendre par changement de destination ? Vous possédez, par exemple, une grange dont l’usage a toujours été agricole et vous allez l’aménager en gite pour une activité touristique. Votre grange va donc devenir une habitation et il conviendra pour vous de déposer un permis de construire pour changer la destination du bâtiment. 

Il existe 5 types de destinations : 

– Habitation

– Commerces et services 

– Exploitations agricoles et forestières 

– Services publics et équipements d’intérêt collectif 

– Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire. 

Lorsque les travaux ne justifient pas le dépôt d’une demande de permis de construire, une simple déclaration préalable de travaux suffira à être en règle vis-à-vis de l’administration. 

La construction d’un bâtiment 

Comme indiqué plus haut, toute construction d’un bâtiment d’une surface supérieure à 20 m² nécessite le dépôt d’un permis de construire. Rappelons qu’elle doit aussi respecter les règles du Plan Local d’Urbanisme de la commune (PLU) et que, lorsque la surface de la construction est supérieure à 150 m², les plans doivent obligatoirement être établis par un architecte, en respectant les réglementations concernant l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) lorsque les locaux sont destinés à la location ou à la vente. 

La constitution d’un dossier de permis de construire ne se limite pas à un imprimé Cerfa n°13406*06, mais comporte de nombreuses pièces qui doivent lui être jointes. Ainsi, les articles R. 431-7 à R. 431-10d du Code de l’Urbanisme stipulent de joindre en pièces annexes un plan de situation du terrain, un plan masse des constructions à édifier ou à modifier, un plan en coupe du terrain et de la construction, une notice de présentation du projet, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement, une photographie permettant de situer le terrain dans son environnement proche et une autre dans le paysage lointain. 

Enfin, une attestation d’étude thermique RT 2012 complètera la liste des annexes. Le dossier sera envoyé à la mairie du lieu de construction en courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut aussi maintenant être transmis par voie dématérialisée si votre commune en a défini les dispositions. Généralement, le délai d’instruction est de deux mois, à la condition que le dossier soit complet. Si des pièces complémentaires vous sont demandées, le délai ne commencera à courir que lorsque ces compléments auront été reçus par la mairie. Dans certains cas il pourra être de trois mois. 

Le dossier sera examiné par différentes commissions de la DDE qui doivent émettre un avis, la commission d’accessibilité pour le respect des normes PMR, l’architecte des Bâtiments de France (ABF) si votre construction de trouve dans un périmètre de 500 mètres d’un bâtiment Monument Historique (MH), la commission de sécurité incendie si le bâtiment est appelé à recevoir du public (ERP)… puis il sera accepté ou refusé par le maire de votre commune. 

En l’absence de toute réponse passé un délai de deux mois, le permis est réputé accepté. 

Une fois le permis accordé, vous avez l’obligation de procéder à son affichage sur le terrain, cet affichage étant destiné à informer les tiers, lesquels disposent d’une possibilité de recours contre le permis pendant deux mois. 

Il est conseillé, afin d’éviter toute contestation, de faire constater cet affichage par huissier, une première fois lors de l’affichage et une seconde fois à l’issue du délai de deux mois, afin d’attester de la continuité de cet affichage pendant la durée légale. 

Le permis accordé est valable pendant trois ans. Il peut être renouvelé deux fois, pour une durée d’une année à chaque fois, à condition d’en faire la demande. 

Il sera périmé si les travaux ne sont pas commencés dans ce délai ou s’ils sont interrompus pendant plus d’un an. 

L’agrandissement d’une construction existante 

La première démarche consiste à vous renseigner sur vos droits à construire auprès de votre mairie, en consultant les dispositions du PLU. Vous pouvez également demander un certificat d’urbanisme, qui reste valable 18 mois. 

Le permis de construire sera nécessaire pour une extension de plus de 40 m² ou une extension de 20 m² portant la surface totale à plus de 170 m². 

À noter : pour un immeuble sinistré et démoli depuis moins de 10 ans qui est reconstruit dans son volume d’origine, il n’est pas nécessaire de déposer un permis de construire. Encore faut-il que le PLU n’en interdise pas la reconstruction, comme ce peut être le cas dans une zone à risque de catastrophe naturelle. 

Lorsque les conditions d’un permis de construire ne sont pas remplies, une déclaration préalable avant travaux est suffisante. 

La construction d’une piscine et d’un abri de piscine 

Un dossier de permis de construire doit être déposé en mairie pour la construction d’une piscine découverte dont le bassin dépasse 100 m². Pour une piscine couverte, le permis est nécessaire, que la couverture soit fixe ou mobile, lorsque le bassin a une surface comprise entre 10 et 100 m² et la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 1,80 m. 

Les abris de piscine sont soumis à permis de construire quand ils sont situés dans un périmètre de paysage remarquable ou dans un périmètre de Monument Historique. Dans les autres cas, une simple déclaration préalable avant travaux, déposée en mairie, est suffisante. 

Abris de jardin, garages, cabanes 

Pour ces constructions, une surface supérieure à 20 m² nécessite le dépôt d’un dossier de permis de construire. Pour les surfaces entre 5 et 20 m², une déclaration préalable sera suffisante. 

Quel est le coût d’un permis de construire ? 

Il est gratuit mais les démarches pour l’obtenir ne le sont pas forcément, ni les conséquences, car des taxes sont applicables à la construction. Si vous devez faire appel à un architecte pour la constitution d’un dossier du permis, vous devrez lui verser des honoraires. 

Enfin, le permis donnera lieu au versement d’une taxe d’aménagement calculée en fonction de la superficie, de la valeur et du coefficient applicable au secteur. Vous aurez ensuite à régler les taxes fixées par les collectivités territoriales sur les terrains et constructions, la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, ainsi que la taxe d’habitation. 

Quel recours contre un permis de construire ? 

Que le permis soit refusé ou accepté, les recours sont amiables ou contentieux. 

Les recours amiables peuvent être formulés tout d’abord auprès du maire, par courrier recommandé avec accusé de réception, et ensuite par la voie hiérarchique auprès du préfet. À défaut de réponse dans un délai de 4 mois, un recours contentieux peut être entamé par saisine du tribunal administratif du lieu du projet de construction, par courrier de requête par lettre recommandée au juge avec les motifs du recours. Les motifs de recours sont divers : contre un refus de permis pour non-respect du PLU, pour troubles de voisinage, pour empiètement sur le terrain d’autrui… 

Peut-on modifier un permis de construire ? 

Précisons qu’un permis de construire accordé peut être modifié par le dépôt d’un permis de construire modificatif. Un permis peut également être retiré par le pétitionnaire qui ne souhaite pas y donner suite, ou transféré à un autre bénéficiaire. Il peut aussi être retiré par l’administration qui bénéficie d’un droit de repentir. 

Que faire après la fin des travaux ? 

Il convient, après la fin des travaux, d’en déclarer l’achèvement pour obtenir la conformité des constructions par rapport au permis déposé. 

Quelles sanctions pour défaut de permis de construire ? 

Lorsqu’une construction qui doit être soumise à une demande de permis de construire a été réalisée sans obtention de permis, la sanction encourue peut être l’arrêt des travaux par les forces de l’ordre, la confiscation du matériel ou la condamnation judiciaire à la démolition. 

Les infractions au permis de construire sont passibles de sanctions pénales. L’amende pour défaut de permis de construire est comprise entre 1 200 et 6 000 euros par m² construit (art. L.480-4 du Code de l’Urbanisme). Le non-respect de la décision du tribunal vous expose à 75 000 euros d’amende et à trois mois de prison. Le non-respect de la décision de démolition expose à des pénalités journalières de 7,5 à 75 euros par jour. 

Cette chronique étant volontairement succincte, nous ne saurions trop vous conseiller de compléter vos informations auprès du service de l’Urbanisme de votre commune ou sur les sites collectivites-locales.gouv.fr et service-public.fr

Cette rubrique est offerte par le service de conseils aux adhérents des VMF. Pour plus d’informations ou pour des conseils personnalisés, prenez contact avec nos experts : juridique@vmfpatrimoine.org.